Wet ruimtelijke ordening

Wil je een ouder- of woon initiatief realiseren? Dan krijg je te maken met de Wet ruimtelijke ordening en dan vooral met het bestemmingsplan. Daarin staat wat er met de grond en gebouwen in een bepaald gebied mag gebeuren.

Een voorbeeld: Je mag geen initiatief opstarten in een gebouw dat bestemd is als kantoor. Je kunt bij de gemeente de huidige bestemming van een gebouw of een stuk grond opvragen. De meeste bestemmingsplannen kun je ook online opzoeken via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Het initiatief past niet in het bestemmingsplan

Wil je een initiatief beginnen in een gebouw of op een locatie die niet de bestemming wonen of maatschappelijke doeleinden heeft? Dan kun je bij de gemeente een wijziging van het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning aanvragen.

In welke bestemmingen past een initiatief?

Er zijn 2 bestemmingen waar een kleinschalig initiatief in kan passen. Welke dat is, hangt af van de zorgvraag en zelfstandigheid van de bewoners:

1. De bestemming wonen. Dat zijn gebouwen voor regulier wonen óf locaties waar dat soort woningen mag komen. Op die locatie mag je een initiatief beginnen met ‘nagenoeg zelfstandige bewoning’. Dat betekent dat de bewoners zorg en ondersteuning nodig hebben bij de algemene dagelijkse levensbehoeften. Denk bijvoorbeeld aan een beperkt aantal uren begeleiding.
2. De bestemming maatschappelijke doeleinden. Dat zijn gebouwen voor de zorg, zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen of instellingen voor mensen met een beperking. Op die locatie mag je een initiatief beginnen voor zorgafhankelijke bewoners. Dat zijn bewoners die 24 uur per dag zorg nodig hebben. Dat heet ‘nagenoeg niet zelfstandige bewoning’.

De gemeente kan een initiatief voor zeer zorgafhankelijke bewoners weigeren op een locatie met een woonbestemming. Maar de gemeente kan ook een initiatief voor grotendeels zelfstandige bewoners weigeren op een locatie met de bestemming maatschappelijke doeleinden.

Het is niet altijd duidelijk waar precies de grens ligt tussen ‘zeer zorgafhankelijk’ en ‘enige zorg en ondersteuning’. Op internet vind je veel rechtszaken die initiatieven hierover hebben gevoerd.

Gedogen of handhaven

Past een kleinschalig initiatief niet in de bestemming en is aanpassing van het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning niet mogelijk? Dan kun je de woning of locatie niet voor het initiatief gebruiken.

Doe je dat toch, dan handel je in strijd met de wet. De gemeente moet dan in principe handhavend optreden. Bijvoorbeeld door een vergunning in te trekken of een boete of dwangsom op te leggen.

De gemeente kan ook besluiten een situatie te gedogen, ook al is die in strijd met het bestemmingsplan. Dat brengt wel risico’s met zich mee. Buurtbewoners kunnen de gemeente vragen en zelfs dwingen om op te treden. Ze kunnen bijvoorbeeld bang zijn voor overlast van de nieuwe bewoners of extra parkeerdruk.

Hoe kun je het bestemmingsplan laten wijzigen?

Komt de bestemming van een locatie niet overeen met hoe het initiatief de locatie zou willen gebruiken? Dan kan je de gemeente vragen het bestemmingsplan te wijzigen. Een wijziging van het bestemmingsplan is ook nodig als de bestemming van een locatie wel passend is, maar het nieuwe gebouw de specifieke regels van het bestemmingsplan overschrijdt. Bijvoorbeeld als het nieuwe gebouw te hoog is.

De gemeente hoeft niet mee te werken aan een verzoek om het bestemmingsplan te wijzingen. Een reden daarvoor kan bijvoorbeeld zijn dat dat in strijd zou zijn met regels van de provincie. De gemeente hoeft een weigering niet toe te lichten.

Vraag om een vooroverleg

Heeft de locatie voor het initiatief niet de juiste bestemming of twijfel je daarover? Vraag dan een vooroverleg aan bij de gemeente. In het vooroverleg vertel je wat het initiatief inhoudt. De gemeente kan dan zeggen of het bestemmingsplan gewijzigd moet worden en zo ja, hoe kansrijk het verzoek is.

Hoe vraag je een wijziging van het bestemmingsplan aan?

Voor een wijziging van het bestemmingsplan moet je de procedure volgen zoals die in de Wet ruimtelijke ordening staat. Het is een intensieve procedure en kan behoorlijk wat tijd kosten.

Je moet je verzoek indienen bij de gemeente. Het is verstandig om te beginnen met een ‘principeverzoek’. Je kunt daarmee nagaan hoe kansrijk de wijziging is.

Principeverzoek

De procedure voor een principeverzoek bestaat uit 3 stappen:

1. Vraag een vooroverleg aan met de gemeente waarin je vertelt over je voornemen en laat je adviseren over de mogelijkheden, kansen, eisen en kosten. Daarna besluit je of je verder gaat met de procedure.
2. Lever schriftelijk een principeverzoek in, met daarbij de documentatie die de gemeente nodig heeft, zoals een schets en omschrijving van het plan. Meestal heeft de gemeente formulieren voor de aanvraag.
3. De gemeente neemt een beslissing over het verzoek.

Als het gemeentebestuur niet direct positief is, kan het nuttig zijn om raadsleden te vragen om jullie plan te steunen. Zij kunnen dan in de raadsvergadering het gemeentebestuur proberen te overtuigen om het bestemmingsplan toch te wijzigen. Als het gemeentebestuur akkoord is, kun je de formele procedure starten.

Formele procedure

De formele procedure voor een wijziging van het bestemmingsplan bestaat uit 5 stappen:

1. Voorbereiding: de gemeente peilt de mening van de omwonenden en andere belanghebbenden, bijvoorbeeld met een inspraakbijeenkomst.
2. Ontwerp: de gemeente stelt een ontwerp-bestemmingsplan op en daar kunnen mensen op reageren. Soms leidt dat tot aanpassingen van het plan.
3. Vaststelling van het bestemmingsplan: de gemeenteraad neemt het plan aan.
4. Beroep: burgers kunnen binnen de inzagetermijn van 6 weken een beroepschrift indienen bij de Raad van State. Zolang de Raad van State nog geen uitspraak heeft gedaan, kun je nog niet met het initiatief starten.
5. Uitspraak: de Raad van State doet uitspraak en gaat wel of niet akkoord met wijziging van het bestemmingsplan.

Afwegingen bij een bestemmingsplanwijziging

Soms kán de gemeente de bestemming van een gebouw of stuk grond niet wijzigen. Want in de Wet ruimtelijke ordening staan ook regels waar de gemeente aan moet voldoen bij het veranderen van een bestemming. De belangrijkste 4 afwegingen daarbij zijn:

1. De ladder voor duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de gemeente onderzoeken of daar behoefte aan is. Als initiatief kun je daarmee te maken krijgen als je bijvoorbeeld een boerderij in het buitengebied wilt ombouwen tot kleinschalig initiatief.

Het onderzoek verloopt stapsgewijs. Eerst moet worden aangetoond dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte. Daarna gaat het om de vraag of bestaand stedelijk gebied niet in die behoefte kan worden voorzien. Tot slot kijkt de gemeente of de nieuw te ontwikkelen locatie een goede aansluiting heeft op het wegennet (passende ontsluiting).

2. Het aantal parkeerplaatsen

Moet de gemeente de bestemming omzetten van maatschappelijke doeleinden naar wonen? Dan kan het verschil in parkeernorm tot problemen leiden.

De parkeernorm voor maatschappelijke doeleinden is lager (0,5 tot 1 parkeerplaatsen per woning) dan voor wonen (1 tot 2 parkeerplaatsen per woning).

De gemeente kan de bestemming alleen veranderen als er voldoende parkeermogelijkheden zijn of komen.

3. Behoud van locaties voor zorg

Sommige gemeenten zijn zuinig op hun locaties voor maatschappelijke doeleinden en willen die niet omzetten naar de bestemming wonen. Ze kunnen een tussenoplossing kiezen, bijvoorbeeld een hoofdgroep maatschappelijke doeleinden met specifieke aanduiding zorgwonen. Of ze kunnen een woonfunctie voor een bepaalde periode gedogen.

Soms hebben gemeenten een speciaal beleid voor wonen met zorg. Sinds ze verantwoordelijk zijn voor Beschermd Wonen is de noodzaak groter om ook naar de planologische voorwaarden te kijken.

4. Regels van de provincie

Gemeenten moeten hun bestemmingsplannen toetsen aan de provinciale structuurvisie. Die visie gaat onder andere over wat ze de ‘woonprogrammering’ noemen. Vooral buiten de Randstad willen provincies bijvoorbeeld het aantal woningen liever niet vergroten vanwege de vergrijzing en ontvolking.

Is er bij het initiatief sprake van een uitbreiding van de woningvoorraad door nieuwbouw of het omzetten van een gebouw naar de bestemming wonen? Dan kan de gemeente een bestemmingswijziging of bouwvergunning dus weigeren vanwege afspraken met de provincie.

Het enige wat je dan kunt doen, is met gemeente en provincie overleggen om een oplossing te vinden. Die oplossing kan bijvoorbeeld zijn om de bestemming te veranderen in maatschappelijke doeleinden. Een andere mogelijkheid is om de uitbreiding te laten compenseren door vermindering van woningbouwcapaciteit elders in de gemeente.

Omgevingsvergunning

Lukt het niet om het bestemmingsplan te laten wijzigen of zoek je een makkelijkere manier om het initiatief te realiseren? Er zijn nog andere mogelijkheden. Ook daarbij heb je de medewerking van de gemeente nodig, en ook dan is de gemeente nergens toe verplicht. De belangrijkste alternatieven zijn:

Een omgevingsvergunning

Soms staat in het bestemmingsplan dat de gemeente van bepaalde voorschriften in het plan kan afwijken. Om daar een beroep op te doen, moet het initiatief een omgevingsvergunning aanvragen met een ‘reguliere Wabo-procedure’. Dat is een procedure op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het gewenste gebruik mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening.  Informatie over de procedure vind je op de website van Kenniscentrum InfoMil.

De kruimelgevallenregeling

De gemeente kan met de kruimelgevallenregeling toestemming geven om tijdelijk (maximaal 10 jaar) of permanent af te wijken van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld bij bouwwerken die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten. Ook in dit geval moet het initiatief een omgevingsvergunning aanvragen met een reguliere Wabo-procedure. Meer informatie vind je op de website van Kenniscentrum InfoMil.

Tot slot

Je kunt niet in elk gebouw of op elk stuk grond een initiatief beginnen. Dat heeft te maken met de bestemming van de locatie zoals die in het bestemmingsplan staat. Wil je een initiatief beginnen op een plek waarvan de bestemming eerst gewijzigd moet worden? Dan kan die procedure flink wat tijd in beslag nemen.

Vraag je af of je die tijd wilt nemen, of dat je beter kunt uitkijken naar een andere woning of een andere locatie.

Er zijn verschillende adviesbureaus in Nederland die kunnen helpen bij de procedure.