De meeste ouder- en wooninitiatieven zijn sociale huurwoningen. Op deze pagina lees je alles over huren met huurtoeslag en wat een initiatief kan doen als er een woning leegstaat.
Bij initiatieven komen deze 2 situaties het meest voor:
- De bewoners van een initiatief huren hun woonruimte rechtstreeks van een woningcorporatie. De corporatie is de verhuurder (directe verhuur);
- Het initiatief huurt een gebouw van een woningcorporatie, en de bewoners huren hun woonruimte van het initiatief. Het initiatief is de verhuurder (indirecte verhuur).
Wet- en regelgeving: huren
Huurtoeslag
Huurders met een laag inkomen en een lage huur kunnen huurtoeslag krijgen. De aanvraag voor huurtoeslag en de betaling ervan loopt via de Belastingdienst.
Leeftijdsgrens
Om huurtoeslag te krijgen, moet je 18 jaar of ouder zijn. Ben je jonger dan 18 jaar? Dan kun je sinds 1 januari 2020 huurtoeslag aanvragen als je op jezelf gaat wonen en:
- allebei je ouders zijn overleden; of
- je hebt een kind.
Huurtoeslaggrens
Wil je huurtoeslag aanvragen? Dan mag de huur niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. Ligt de huur hoger? Dan is de huurwoning geen sociale huurwoning en gelden de regels van de vrije sector. Je krijgt dan geen huurtoeslag.
Veelgestelde vragen
Inkomensgrens huurtoeslag
Tot 1 januari 2020 was er een inkomensgrens. Was je inkomen hoger? Dan stopte de huurtoeslag. Nu is er geen harde inkomensgrens meer en kun je ook met een wat hoger inkomen recht op huurtoeslag hebben.
Hoe hoog je inkomen mag zijn, hangt af van de huur, je leeftijd en de samenstelling van je huishouden. De inkomensgrens geldt niet voor mensen die veel zorg nodig hebben en:
- 1 jaar of langer een indicatie hebben voor meer dan 10 uur zorg per week; of
- een Wlz-indicatie hebben voor verblijf; of
- een indicatie hebben voor ADL-assistentie.
Op de website van de Belastingdienst lees je alles over de inkomensgrenzen voor huurtoeslag. Ook kun je daar zelf uitrekenen of je huurtoeslag kunt aanvragen.
Alleen huurtoeslag voor zelfstandige woningen
Alleen voor zelfstandige woningen kun je huurtoeslag krijgen. Wat is een zelfstandige woning? Een zelfstandige woning heeft een eigen ingang, een eigen woon/slaapkamer, een eigen keuken en een eigen toilet.
Een woning waarvan de voordeur uitkomt op een gedeelde etage, gang of trappenhuis is ook een zelfstandige woning. De toegangsdeur van deze woning moet van binnen en buiten op slot kunnen.
Veelgestelde vragen
Maximale huurprijs en het puntensysteem
Voor huurwoningen geldt een maximale huurprijs. Dat is het bedrag dat de verhuurder per maand mag vragen voor die woning. De Huurcommissie stelt de maximale huurprijs vast en gebruikt daarvoor een puntensysteem. De commissie kijkt onder andere naar de oppervlakte van de woning, de voorzieningen en de verwarming.
Wil je weten wat de maximale huurprijs van jouw woning is? Doe dan de Huurprijscheck.
De jongerengrens en maximale huur bij een beperking
Voor jongeren onder de 23 jaar is de maximale huur lager dan voor mensen boven de 23 jaar. Dat is de jongerengrens. Heb je een beperking? Dan kan de huur hoger liggen door bijvoorbeeld aanpassingen in de woning. Als je dat aan de Belastingdienst laat weten, dan geldt voor jou de gewone huurtoeslaggrens.
Je moet dan wel kunnen bewijzen dat je een beperking hebt. Dat kan onder andere met een:
- indicatie Wet langdurige zorg (Wlz);
- Wmo-beschikking Beschermd Wonen;
- indicatie voor woningaanpassingen volgens de Wmo.
Passend toewijzen
Woon je alleen (je hebt een eigen huurovereenkomst) en is je inkomen lager dan € 23.225 per jaar (2020)? Dan kun je een huurwoning krijgen tot een huur van ongeveer € 620 per maand. Die regeling heet passend toewijzen.
Woningcorporaties moeten 95% van hun woningen passend toewijzen. Dat betekent dat de huur past bij het inkomen van de bewoner. Bij een laag inkomen past een lage huur.
Passend toewijzen kan problemen geven bij initiatieven voor mensen met een lichamelijke of meervoudige beperking. Want daar kan de huur hoog zijn door specifieke aanpassingen aan de woning. Bij passend toewijzen wordt géén uitzondering gemaakt voor mensen met een hoge zorgvraag of beperking.
Woningcorporaties mogen bij 5% van de huurwoningen afwijken van de regels voor passend toewijzen. Een initiatief kan daarover contact opnemen met de woningcorporatie.
Woonruimteverdeling en huisvestingsvergunning
In ongeveer de helft van de gemeenten mogen woningcorporaties zelf regels opstellen hoe ze de huurwoningen willen verdelen, zonder tussenkomst van de gemeente. Vaak doen ze dat met elkaar in regionaal verband.
Andere gemeenten willen invloed hebben op de verdeling van de woonruimte vanwege krapte op de woningmarkt. In die gemeenten kunnen alleen huurders met een huisvestingsvergunning een sociale huurwoning huren. De regels over woonruimteverdeling staan in de huisvestingsverordening van de gemeente.
Of je een huisvestingsvergunning nodig hebt, vraag je na bij de gemeente. Vaak krijg je alleen een vergunning als je in de gemeente woont of werkt.
Komt er in een kleinschalig initiatief een woning vrij? Dan willen de ouders zelf kunnen bepalen wie de nieuwe huurder wordt. Maar dat kan niet als ze de woning alleen mogen aanbieden aan iemand met een huisvestingsvergunning. Want niet alle toekomstige huurders hebben zo’n vergunning.
Een initiatief kan de gemeente vragen om speciale regels op te stellen voor initiatieven of doelgroepen met een beperking. Of ze kunnen een beroep doen op een uitzonderingsgrond of hardheidsclausule. Overleg daarover met de woningcorporatie of de gemeente.
Indirecte verhuur
Verhuurt een woningcorporatie het hele gebouw aan een initiatief en verhuurt het initiatief de woningen door aan de bewoners? Dan heet dat intermediaire of indirecte verhuur. Voor de woningcorporatie gelden dan nog steeds de inkomensgrens en de regels voor passend toewijzen: het initiatief moet die regels uitvoeren.
De woningcorporatie controleert of het initiatief het inkomen heeft getoetst.
Veelgestelde vragen
Leegstand voorkomen
Bij leegstand loopt de verhuurder huur mis. Bij directe verhuur is de woningcorporatie de verhuurder; bij indirecte verhuur is dat het initiatief.
Probeer als initiatief leegstand te voorkomen. Bijvoorbeeld door:
- een wachtlijst aan te leggen;
- een plan te maken om toekomstige nieuwe huurders te benaderen;
- een duidelijk profiel op te stellen van de nieuwe bewoner.