Direct of indirect verhuren

Bij huur kun je kiezen voor directe of indirecte verhuur. Beide vormen hebben voordelen en nadelen. Op deze pagina lees je daar meer over. Ook gaan we in op het beheer van de woning, als je als initiatief eigenaar bent.

Bij directe verhuur huurt de bewoner een appartement of kamer rechtstreeks van de eigenaar van het pand. Dat kan bijvoorbeeld de woningbouwcorporatie zijn of het initiatief als dat eigenaar is van het pand.

Je kunt ook kiezen voor indirecte verhuur. In dat geval huurt de rechtspersoon van het initiatief de hele woning van de eigenaar. Het initiatief verhuurt de appartementen of kamers door aan de bewoners.

Voordelen en nadelen directe en indirecte verhuur

Directe verhuur

De bewoner sluit een rechtstreekse huurovereenkomst met de eigenaar van het pand. Is dat niet het initiatief, maar bijvoorbeeld de woningbouwcorporatie? Dan loopt de rechtspersoon van het initiatief geen risico bij huurachterstand en is ze niet verantwoordelijk voor bijvoorbeeld het onderhoud van de woning.

Het nadeel kan zijn dat het initiatief minder zeggenschap heeft over wie er in het initiatief kan wonen. Dat punt kun je eventueel opvangen door er afspraken over op te nemen in de samenwerkingsovereenkomst tussen verhuurder en initiatief.

Een ander nadeel: het initiatief is geen partij bij herziening van de huurcontracten of de handhaving daarvan. De bewoners kunnen niet als collectief optreden en staan dus minder sterk als ze bezwaar willen maken. Ook dit punt kun je in de samenwerkingsovereenkomst regelen. Zo kun je afspreken dat de verhuurder en het initiatief met elkaar in gesprek gaan als de verhuurder de contracten wil aanpassen.

Is het initiatief eigenaar van het pand? Dan zijn de risico’s en kosten voor onderhoud de verantwoordelijkheid van het initiatief. Ook heeft de rechtspersoon van het initiatief zeggenschap over de huurcontracten en over wie er komt wonen.

Indirecte verhuur

Het initiatief huurt de hele woning van de eigenaar, en verhuurt de kamers of appartementen door aan de bewoners. De bewoners hebben dus een huurovereenkomst met het initiatief.

Voordeel is dat het initiatief invloed heeft op de inhoud van de huurovereenkomst en op wie er komt wonen. Nadeel is dat het initiatief risico draagt bij huurachterstand of bij leegstand.

Huurtermijn

Bij indirecte verhuur: welke eisen stelt de eigenaar van het gebouw aan de contracten tussen bewoner en initiatief? Want ook al sluit de bewoner een huurcontract met het initiatief, de eigenaar kan wel eisen stellen.

Een wooninitiatief kan het contract met de eigenaar niet maandelijks opzeggen, zoals bij gewone woningen. Een huurtermijn is meestal 10 jaar, maar ook 20 jaar of langer komt voor. Dat komt doordat de eigenaar meestal grotere investeringen heeft gedaan en meer risico loopt, bijvoorbeeld als het initiatief de huur opzegt. Daarom wil de eigenaar zekerheid dat het pand langere tijd verhuurd blijft.

Een langere verhuurperiode is ook voor het initiatief een voordeel, want het geeft het initiatief rust en zekerheid.

Beheer bij directe verhuur

Is het initiatief een vereniging? Dan is het aan te raden om voor wonen en beheer een stichting op te richten met een aparte financiële huishouding. De financiële stromen voor zorg en wonen zijn dan gescheiden. Ze kunnen elkaar dan ook niet meer beïnvloeden.

Is het initiatief een stichting? Ook dan is een aparte stichting of commissie voor wonen en beheer een goed idee vanwege de scheiding tussen zorg en wonen. Zorg wel altijd voor goede contractuele afspraken tussen de stichting en de huurders.

Wat zijn de taken van een stichting wonen en beheer?

Een stichting wonen en beheer is verantwoordelijk voor een aantal zaken. Het bestuur van de stichting kan het dagelijks beheer uitbesteden aan een commissie.

Huurafspraken

• Huurcontract met de eigenaar afsluiten;
• Huurcontracten met de individuele bewoners afsluiten;
• Afspraken maken en contracten opstellen met nieuwe bewoners die de bewonersgroep of de ouders van de huidige bewoners selecteren;
• Servicekosten verrekenen.

Risicobeheer en reserves

• Zorgen voor een leegstandspot en een risicofonds;
• Budget reserveren voor kosten voor vervanging en reparatie.

Beheer

• Contracten afsluiten voor levering, onderhoud, verzekering en noodzakelijke investeringen;
• Zaken controleren zoals belastingen, verzekeringen en verbruik van water, gas, elektriciteit en internet.

Overig

• Afspraken maken met de woningeigenaar;
• Regels vastleggen voor het gebruik en de (brand)veiligheid van de woning.

Wat doet het bestuur van een stichting wonen en beheer?

Het bestuur zorgt elk jaar in elk geval voor:

• het vernieuwen van de afspraken met de woningeigenaar;
• het opstellen van een eindafrekening voor bijvoorbeeld gas en elektriciteit;
• het controleren van onder andere onderhoud, contracten en belastingen.

Als er problemen zijn, dan moet het bestuur die oplossen.